地产债继续下跌，今年房企境内发债规模缩减15%

地产债延续18日跌势，万得地产债30指数跌0.4%。尽管11月地产债融资有所回暖，但房企今年的融资状况整体依然不佳。中证鹏元指出，少数龙头房企债券价格的波动对全行业债券价格和利差都会产生影响。相较之下，国企地产企业总体信用风险仍可控。

9月末以来，万得地产债30指数震荡上行，于上周达到阶段高点，区间涨幅6.41%。但从本周一起指数明显调整，三天下跌了2.31%，昨日大幅下跌1.46%。

9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”后，政策着力推动房地产止跌回稳，各种刺激政策陆续出台，地产债融资有所回暖。

根据东方金诚的统计，11月共计20家房企发行地产债27只，合计发行规模为282.55亿元，环比大幅增长25.3%。其中，国企地产债发行规模为246.3亿元，环比增长9.2%。同时，地产债发行利率大幅下行，11月地产债加权平均发行利率为2.66%，较前值下行41bp。

不过，房企今年的融资状况整体依然不佳。中金公司固收研究团队的统计显示，2024年截至10 月末房地产开发企业到位资金同比下降19.2%，相比2023年下降13.60%跌幅扩大。2024年三季报显示，房企筹资活动产生的现金流量净额累计值转负。银行信贷方面，多个维度数据显示仍处于偏弱状况。

数据显示，今年至今，地产企业境内发债3996.13亿元，同比下降15%，净融依然为负。

中证鹏元指出，融资支持政策为房企现金流起到一定托底作用，但民企融资现金流表现仍不佳。境内债券发行则继续缩量，央国企扩表意愿不强，民营和混合所有制房企以中债增担保发行为主，债券融资难度较大。

二级市场方面，受益于政策继续加码提振行业景气度，11月地产债利差整体呈现下行走势。根据东方金诚的统计，11月地产债利差合计下行16bp;同时，地产债二级市场交易活跃度上升，11月地产债成交总额环比增长27.4%。

今天上午，万得地产债30指数继续下跌0.4%。万科多只债券下跌，“22万科04”、“21万科06”跌超4%，“22万科07”跌超3%，“21万科02”跌3%，“20万科04”跌超2%。

中证鹏元表示，债券市场机构投资者策略趋同、情绪传导浓厚，目前金地、万科、龙湖等行业仅存的少数龙头房企债券价格的波动对全行业债券价格和利差都会产生影响。相对而言，当前央国企尚未出现实质性风险，融资渠道通畅，市场占有率持续提升;信用风险向央国企发酵的可能性仍然较低，整体违约风险可控。

中金公司也认为，房地产市场仍未明显复苏，国企地产企业总体信用风险仍可控。国企地产债绝对收益率处于历史低位，但相对其他行业收益率仍具备一定吸引力。国企地产债利差历史分位数近期有所上升，我们后续有望企稳并收窄。

典型房企中，中证鹏元分析，万科集团债务期限结构较差，2025年到期及回售境内外债券规模合计361.93亿元，再融资尚未修复，偿债压力较大。龙湖集团短期债务占比不高，2025年到期及回售境内外债券规模合计145亿元，其中回售规模较大，需持续关注与投资人沟通情况。历经一年的收缩偿债，金地集团2025年整体待偿还规模不大，需关注偿债时点资金筹集情况。